El ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles) es un impuesto municipal que paga quien adquiere una propiedad. Un cálculo mal hecho puede costar miles de pesos o frenar una firma ante notario. Aquí va el método, sin tecnicismos.

1. Determina la base gravable

La base es el valor más alto entre tres:

• El valor de operación (lo que se paga).
• El valor catastral del predio.
• El valor de avalúo.

En la práctica casi siempre domina el avalúo o el valor de operación. Con el módulo de Cartografía puedes ver el valor catastral oficial sin salir de la propiedad y compararlo con el avalúo.

2. Aplica la tasa del rango (ojo: no es por excedente)

Aquí está el error más común. En muchos impuestos la tarifa es progresiva por excedente (cuota fija + porcentaje sobre lo que rebasa el límite inferior). El ISAI de León no funciona así: cada rango tiene una tasa única que se aplica al valor total, no solo al excedente.

En León, las tasas de ISAI van aproximadamente de 2.90% a 6.01% según el rango en el que cae la base — y la tasa del rango se aplica a todo el valor, no al excedente. Confundirlo con un modelo por excedente subestima el impuesto.

Los rangos y tasas exactos los publica el municipio en su Ley de Ingresos vigente, que conviene consultar cada año. Para un cálculo aplicado a tu operación, usa la calculadora de ISAI o apóyate en un profesional.

3. Verifica exenciones y requisitos

Existen supuestos y descuentos según el municipio y el tipo de operación. Además, para escriturar suele pedirse estar al corriente del predial. La exención de ISR por casa habitación —distinta del ISAI— tiene un tope aproximado de 700,000 UDIs.

Esta guía es informativa y no sustituye asesoría fiscal. Las tarifas y reglas cambian; verifica la Ley de Ingresos del municipio vigente.

¿Administras o asesoras operaciones inmobiliarias en el Bajío? Las calculadoras de Propaily guardan cada cálculo dentro de la propiedad o del cliente.